2016年年底，受整体市场环境等影响，南通楼市迎来高潮，交易火爆，这一热情也延续到了整个2017年度。南通中央创新区规划范围的明确、地铁一号线一期工程的正式开工等事件势必将持续推升南通楼市的热度。为了近距离观察南通市商品房交易市场中存在的问题、防范相应风险，我们制作了本份南通市商品房买卖合同纠纷（2017年度）大数据报告，供买卖双方作为参考。
检索条件和检索结果
一、检索条件
1、案例来源：威科
2、裁判时间：2017年1月1日至2017年12月31日
3、法院：江苏省南通市中级人民法院辖区
4、关键词：不含“二手”、不含“管辖”
5、案由：商品房预约合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷
6、裁判类型：一审、二审
二、检索结果
在上述检索条件下，共检索出240份案例，剔除部分不符合条件的案例，共计228份案例作为本次大数据报告的基础信息来源。
（备注：1、前述案例最终均以判决或裁定方式结案，基于数据来源的局限性，未能计入调解结案数据；2、关于商品房买卖合同的界定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，不含二手房买卖合同)
大数据统计和分析
一、概览统计
1、区域分布
（插入区域分布图）
上图可见南通市各区域法院处理商品房买卖合同纠纷案件的数量。前三位依次是启东市人民法院77件，海门市人民法院32件，如皋市人民法院25件。
2、一二审
（插入图）
上图可见一审案件数量为159件，二审案件数量为69件。
3、案由
（插入图）
上图可见商品房销售合同纠纷数量为174件，预售纠纷为43件、预约纠纷为11件。
4、结案方式
（插入图）
上图可见以判决方式结案的案件数为110件，以裁定方式结案的案件数为118件。
二、深度统计
1、诉求类型
（插入图）
剔除因撤诉导致无法明确案件诉讼请求的，我们对剩余119起案件涉及的主要诉求进行了逐一分类统计。诉求案件数前三位依次是解除合同41件、交房27件、赔偿损失13件。
2、争议点分布
（插入图）
同样剔除因撤诉导致无法明确案件争议点的，我们对剩余119起案件涉及的主要争议点进行了逐一分类统计。可以发现，诉讼请求与争议点往往会存在区别。同时基于商品房买卖纠纷具有一定程度的复杂性，其争议点也较为广泛。上图中无明确争议点的注明为“无”。争议点发生数量较多的主要包括：商铺分割招商问题21次、房屋与约定不符14次、违约金调整13次等。
3、发起诉讼主体
3.1 发起一审主体
（插入图）
一审案件中，发起诉讼主体为购房人的计93件，为开发商的65件，一方起诉一方反诉的为1件。
3.2 发起二审主体
（插入图）
二审案件中，上诉方为购房人的计41件，为开发商的26件，双方上诉的2件。
4、一审诉讼结果统计
（插入图）
上图可见，一审案件中：开发商单方发起的65起诉讼中，购房人败诉为21件、开发商败诉为7件、撤诉案件为37件，即开发商胜诉占比32.3%、开发商败诉占比10.8%、撤诉率高达57%。购房人单方发起的93起诉讼中，购房人败诉为13件、开发商败诉为43件、撤诉案件为37件，即购房人胜诉占比为46.3%、购房人败诉占比为14%、撤诉率为39.8%。
5、二审诉讼结果统计
（插入图）
上图可见，二审共69起案件中，撤回上诉的为34件，驳回上诉的为31件，只有3起案件部分改判，1起案件发回重审，占比仅1.5%。
三、简要分析
从以上数据作简要分析可见：
1、从一二审案件数量比来看，假设一审案件历年数量恒定，对应二审案件时间进度保持一致的话，经简单计算，可推定一审后提起二审的案件占比很高的，达到43.4%。
2、从案件分布区域来看，启东、海门区域的案件数量遥遥领先，这很可能跟这两个区域经济水平息息相关，当然也可能是商品房开发中的不规范导致。
3、从案件诉求类型和争议点来看，商品房买卖合同纠纷诉求种类繁多、争议点广泛，在司法实务中表现得较为复杂。其中约34.5%的案件直接起诉解除合同，约22.7%的案件直接起诉交房，一般而言体现出合同双方矛盾较大。
4、一审案件，无论是开发商提起诉讼还是购房人提起诉讼，撤诉率均较高，开发商起诉案件撤诉率高达57%，购房人撤诉率近40%，可见在发动诉讼前，并未对涉及的法律问题进行稳妥的论证或双方未自行进行充分的沟通和调解。
5、二审案件中，撤回上诉的占比近50%，驳回上诉比例为45%，这组数据告诉我们商品房买卖合同纠纷必须重视一审的处理，若一审收到不利判决，二审扭转的难度极大。
法院观点及律师提示
下面我们将对上述案例中较为典型的一些法院观点予以列明。对这些观点我们暂且不评论其是否完全正确，谨给予合同双方简要的风险提示。
一、资金占用损失的标准
【法官说理】：本院认为，根据原告提供的证据只能证明已付购房款中的75万元贷款年利率为9%，现原告要求以2054902元为基数按年利率9%计算利息无事实依据，且合同约定的“办理银行按揭”只是房款的支付方式，仅表明原告预支付房款的资金来源，并不意味着原告只能通过银行贷款资金来履行合同，按揭银行贷款利率多少亦非被告可以控制，故原告要求按照贷款年利率9%计算利息依据不足，双方在合同中未约定资金占用期间利息支付标准，故应参照中国人民银行同期同档贷款基准利率计息。
【案例索引】：(2017)苏0681民初4122号
【律师提示】：合同双方在签约时应关注资金占用期间利息支付标准的约定。
二、调整违约金
1、违约金约定过高，予以调整
【法官说理1】：房屋总价2472484元，买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按房屋总价款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方无条件配合卖方到有关部门办理注销合同备案等取消交易的手续。然被告在支付购房定金30000元及首付款711745元之后，经原告多次催告，至今未按照合同履行给付义务。关于原告主张的违约金，结合被告未付款的时间、金额及造成原告相关损失各项因素，原告所诉请的违约金数额过高，依法应予以调整，本院酌定违约金为131745元。
【法官说理2】：关于违约金的计算标准，合同约定的违约金为已付款日万分之十，原告主动调整为按年息12%计算。本院考虑到原告尚欠小部分购房款未能及时支付等因素，被告虽未以购房合同中约定的违约金偏高为由抗辩请求调整，但本院认为应酌情予以调整。以原告已付购房款为本金，由被告按日万分之三的标准支付违约金。因本案不能确定房屋交付日期，故违约金暂计算至本判决书生效后5日。
【案例索引】依次为(2017)苏0681民初5780号、(2016)苏0682民初10765号
2、违约金约定过低，予以调整
【法官说理】：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人合同解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金……
另，鉴于原、被告之间约定的违约金过低，故两原告有权选择要求被告按照已付购房款从最后一笔购房款给付之日即2016年2月27日起支付相应利息，用以弥补损失，但原告主张的利息计算标准7.4%-11%在双方之间并无明确约定，故可以参照中国人民银行同期同类贷款基准利率进行计算。
【案例索引】：（2016）苏0682民初12451号
3、未予以调整
【法官说理1】：被告海陵公司辩称双方约定的违约金过高，请求调整，本院从合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考量，认为合同中所约定的日万之6的违约金并不过高，本院不予调整，故对于被告要求调整违约金的请求本院不予采信。
【法官说理2】：双方合同约定违约金为累计应付款的10%，被告并未到庭抗辩，故本院认定该约定合法有效。对于原告有关违约金的请求，本院依法予以支持。
【法院说理3】原告现请求被告按《商品房买卖合同》履行给付购房余款，并按约定支付逾期日万分之五违约金的诉求，合法有据，本院予以支持。因被告经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利，本院根据原告所举证据并结合原告当庭陈述对案件事实作出认定。
【法院说理4】还应按本合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金”。故原告在履行了担保责任后，有权按照合同约定解除与被告订立的商品房买卖合同，原告同时要求被告按合同约定支付房款总额15%的违约金及律师费14500元的诉请，予以支持。
【法院说理5】合创公司要求调整违约金的计算标准，本院不予采信。因为涉案合同为格式合同，较买受人陈建而言，作为开发商的合创公司处于优势地位，更能预见合同的签订所产生的法律后果，故本院认定涉案违约金不宜作出调整。
【案例索引】：依次为(2017)苏0621民初2237、2051号；(2017)苏0621民初1578号；(2016)苏0682民初11752号；2017)苏0684民初94号；(2016)苏0682民初11553号
4、特殊情形下的调整
【法官说理】：虽然双方在协商解除合同时就违约金达成一致，但购房人存在因购房后家庭遭受变故的情形，从保障双方当事人合法权益、维护社会公平正义及诚实信用原则的角度出发，对违约金进行了调整。
【案例索引】：(2017)苏0681民初8777号
5、律师提示
5.1 违约金约定一定要尽量合理，严禁畸高。
5.2 对开发商而言，提出调整违约金难获得支持，因而在合同把控上一定要注意自身违约责任约定。
5.3 对购房人而言，违约金存在过高或过低的，一定要积极提出调整要求，虽然存在个别法院主动调整违约金的情形，但原则上购房人必须要参加庭审，提出自己的主张。
5.4 注意在合同中设定惩罚性违约金等概念。
5.5 若有扣除违约金时，注意书面协议约定，注意条款的全面性。
三、以房抵债认定
【法官说理1】：原、被告签订的七份商品房买卖合同实质是“以房抵债”，而且系现房交易，并不违反法律禁止性规定，应视为有效。在合同履行中，根据协议约定的房款总额，扣除被告折抵的债务以及原告为被告代付相关款项后，原告虽有1443371.83元房款差额未能支付，但已履行了大部分的付款义务。因此，原告诉请要求被告协助办理所购房屋产权登记的诉请，本院依法支持。
【法官说理2】：根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，××未按照约定支付价款的，××可以催告××在合理期限内支付价款。××逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，××可以与××协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。据此徐铁新在工程已经交付并就工程款结算完毕后仍未能全额取得工程款的情况下，可以与××协商将工程折价。徐铁新经与××及案外人颜某协商，确认将工程款转化为徐良的购房款，并未违反法律规定。
【案例索引】：(2017)苏0684民初1358号、(2017)苏06民终909号
【律师提示】：合法的以房抵债受到法律保护，但要避免流押、“以房担保”。
四、预约与本约的边界
【法官说理1】案涉《楼宇买卖认购单》中明确了买卖双方当事人名称及姓名，买卖标的具体情况及价格，已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的当事人情况、商品房基本状况、商品房价款及付款情况等合同主要内容，该《楼宇买卖认购单》可以认定为商品房买卖合同。
【法官说理2】预约合同是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，本案中，双方签订的《楼宇认购书》仅包括了双方当事人的基本情况、房屋位置、价款等内容，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的许多条款，况且原告仅支付定金10000元，另《楼宇认购书》约定需签订《商品房买卖合同》等事宜，进一步说明双方签订的《楼宇认购书》的目的是为了将来签订商品房买卖合同。综上，《楼宇认购书》系本约商品房买卖合同订立之前先行订立的预约合同，其目的是在本约订立之前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来。
【法官说理3】双方签订名为预约合同，但其合同内容具备了案涉房屋的面积、单价、楼层等必备要素，且此后取得了案涉房屋的预售许可，故双方之间的合同名为预约合同实为本约合同，且合同应当认定为合法有效。双方在此基础上约定原告取得预售许可后签订正式的合同，亦不违反法律强制性的规定，该约定亦为合法有效。
【案例索引】：依次为(2017)苏06民终909号；(2017)苏0681民初5136号；(2017)苏0621民初4056、4057号
【律师提示】：无论是预约合同，还是本约合同，双方均应注意条款约定，并切实履行。
五、预售证过期的法律后果
【法官说理】：该规定的目的在于通过对出卖人是否取得商品房预售许可证明进行形式审查，以确认该商品房预售行为是否符合《城市房地产管理法》第45条及《城市房地产开发经营管理条例》第24条规定的房地产开发企业预售商品房的条件，符合预售条件的出卖人签订商品房买卖合同应为有效。出卖人取得预售许可证明即具备预售资格，因此，预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证销售房屋是性质不同的行为，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。
【案例索引】：(2017)苏06民终909号
【律师提示】：合同双方应充分关注交易楼盘的预售许可证。
六、消法惩罚性赔偿责任是否适用
【法院说理】：案涉《楼宇认购书》没有适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的具体、明确的合意，且《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已对商品房销售中适用惩罚性赔偿情形作出了明确规定，现原告认为应当适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的诉请主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。
【案例索引】：(2017)苏0681民初5136号
【律师提示】：购房人应尽量合理维权，避免增加诉讼成本；开发商应密切关注此方面的司法动态，做好合同管理。
七、办理产证属非金钱债务的履行
【法院说理】：本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”可见，对于非金钱债务的履行，除参照当事人合同约定外，人民法院有权对非金钱债务是否具有可履行性进行审查判断，并据此作出相应裁判。对于具备上述法定情形的，人民法院对当事人要求对方履行非金钱债务的诉讼请求可不予支持。本案中，李长忠要求雨润公司履行《付款指示及债务处理协议书》及《指定书》，与其签订商品房买卖合同，并将房屋产权登记至李长忠名下。但根据雨润公司陈述，目前案涉房屋已抵押，且雨润公司公章由南京银行控制，目前与李长忠就案涉房屋签订商品房买卖合同尚属事实上不能履行。因该行为只能由雨润公司实施，不具有可替代性，且不适于强制履行。此外，案涉房屋能否办理产权证本院亦难以确定，故一审法院判决驳回李长忠诉讼请求并无不当，李长忠可在条件具备时另行主张或通过其他途径主张相应权利。
【法官说理2】：双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。根据合同约定，原告已陆续向被告支付绝大部分购房款883万元，被告根据合同约定的交房期限应于2013年6月28日前向原告交付房屋，并于房屋交付后720日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。但因被告管理不善，案涉房屋至今未能竣工验收，也未通过消防验收，不具备交付条件，更不具备权属登记的条件。原告要求被告继续履行合同，但因目前仍不具备交房条件，故对原告的第一项诉讼请求本院难以支持。
【案例索引】：依次为(2017)苏06民终1495号、(2016)苏0682民初10765号
【律师提示】：购房人应密切关注其请求是否能得以履行，避免诉讼困境。
八、解除权行使期限
【法官说理1】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，法律没有规定或者当事人没有约定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，买卖合同约定，“因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同”，该约定中，“银行要求出卖人承担担保责任”应当视为双方约定的解除权发生之日，本案中相关银行要求出卖人置佳公司承担担保责任的时间是2015年11月24日，而原告向本院提交诉状交邮时间为2016年12月7日，已经超过法律规定的一年除斥期间，故原告依据该事由主张解除合同的权利丧失。
【法官说理2】同时，合同的解除权应当及时行使，以维护交易的安全和秩序。否则，享有解除权的当事人长期不行使解除权，会影响当事人双方权利义务关系的确定。为促使债权人更好地行使该权利，避免解除权的滥用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定了解除权的行使期限及消灭期限，这两个期限均属于除斥期间，即为不变期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形，由于宜欣公司在商品房交付使用后180日内未向产权登记机关提供办理权属登记所需的完备的证明文件，李凤自2013年7月1日起即取得合同解除权，但其至2015年6月29日才向一审法院提起诉讼要求解除合同，期间，宜欣公司也未催告过李凤要求其行使合同解除权，故李凤当时起诉主张合同解除已经超过司法解释规定的一年期限，其解除权已经丧失。现其再次起诉更无解除合同的权利。
【法官说理3】：本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。××迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。沈珍建、韩士云虽未能按约支付60万元首付款，但汇昌公司未能在合理期限内行使合同解除权，其解除权已消灭。
【案例索引】：依次为(2017)苏0621民初7407号、(2016)苏06民终4431号、(2017)苏06民终410号。
【律师提示】：商品房买卖合同双方一定要注意对合同履行的管理，在规定期限内行使解除权。
九、商品房宣传资料属否要约
【法院说理1】：关于涉案商品房的宣传材料是否构成要约的问题，本院认为，首先，本案中，关于涉案楼盘系全部精装修房屋的高档楼盘或者商品房的销售广告和宣传材料内容均未载入商品房买卖合同及其附件，且原告对涉案房屋商品房买卖合同内容及房屋的交付均无异议，本院予以确认；其次，原告提供的被告的宣传手册针对的是不特定的相对人，在内容上确存在夸大之处，但没有明显虚构等欺骗、误导购房者等情形；宣传内容较为宽泛，仅有“传承精装豪宅辉煌”、“华府精装豪宅系列产品”等字样，并没有涉及“楼盘系全部精装修房屋的高档楼盘”等明确具体的说明或类似承诺性语言，故该宣传手册不具备“说明和允诺具体确定”这一要件；再次，精装修系对房屋内部环境的进一步完善，是否为精装及装修质量如何一般不为他人所见。房屋作为一种商品，受市场因素影响较大。整个楼盘是否为全部为精装修房屋对房屋增值和楼盘品质的影响并不显而易见。原告主张其基于被告承诺的该小区为精装修高档楼盘而与被告订立合同，导致自己做出错误的意思表示，但是原告未能提供充分证据予以证实，故对其主张不予采信。因此，本院认为该宣传材料的性质属于要约邀请，不视为合同内容的组成部分。
【案例索引】：(2017)苏0681民初3349号
【律师提示】：开发商宣传时应注意措辞，购房人对房屋有特定要求的，应尽量提出在合同中予以注明或保留充分证据。
十、不安抗辩权的行使
【法官说理】：原、被告约定了付款方式及期限。现原告已经按照约定给付了首付款236022元，但由于原告鑫祥房地产公司在签订协议及合同时隐瞒房产被查封的事实，在与被告签订了商品房买卖合同后，未及时清偿案外人的债务以解除查封，从而导致被告无法及时办理按揭贷款并办理产权过户登记，导致合同无法顺利履行，责任在于原告。被告在得知涉案房产被查封的情况下，拒付余款，属于行使不安履行抗辩权的行为，属于一种自我保护，有正当的理由，不应认定为构成违约。
【案例索引】：(2016)苏0682民初11717、11718号
【律师提示】：商品房买卖合同一般而言合同金额巨大，双方在合同履行过程中应充分关注对方履约能力变化，合理使用不安抗辩权。