关于商品房层高不足，层高缩水的问题在房地产法律实务中屡见不鲜，司法实践中，购房人的诉求不一，有主张赔偿的，有要求退房的，法院在何种情况下会以何种方式支持购房人的诉求，各地法院做法不一，本文在检索国内既有判例的基础上对相关法律问题进行分析。

一、何谓房屋“层高”

弄清房屋层高的概念是判定房屋是否存在层高问题的基础，曾有购房人闹出不能区分“层高”与“室内净高”，坚持认为“室内净高”就是“层高”，诉讼至高院而被驳回的“笑话”。关于房屋层高，主要涉及两个建筑规范：《民用建筑设计通则》GB50352-2005和《住宅设计规范》（GB50096-2011），前者对层高进行了明确定义，后者还在定义的基础上对于相关区域的最低层高进行了强制性要求，这两个国家标准的具体规定如下：

1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005

 2.0.14层高。建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层（完成面）至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。

 2.0.15 室内净高。从楼、地面面层（完成面）至吊顶或楼盖、屋盖地面之间的有效使用空间的垂直距离。

 6.2.2室内净高应按地面完成面至吊顶或楼板或梁底面之间的垂直距离计算；当楼盖、屋盖的下悬构件或管道底面影响有效使用空间者，应按楼地面完成面至下悬构件下缘或管道底面之间的垂直距离计算。

2、《住宅设计规范》GB50096-2011

 2.0.9层高。上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离

 2.0.10室内净高。楼面或地面上至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

 5.5层高和室内净高

   5.5.1住宅层高宜为2.80m。

   5.5.2 卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。（该条款为强制性规定）

   5.5.3利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，至少有1/2的使用面积的室内净高不应低于2.10m。（该条款为强制性规定）

   5.5.4 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。

可见：室内净高与层高并非同一概念，两者的关系可以用公式来表示：层高＝室内净高＋楼板厚度（包括楼板面层），对于室内净高，可以直接用卷尺量出，对于楼板板厚，通常采用凿穿测量的办法或用楼板测厚仪进行测量，一般楼板厚度（包括面层）为100-120毫米（根据《混凝土结构设计规范》GB 50010-2010，民用建筑的楼板的最小厚度为60毫米，双向板的最小厚度为80毫米，关于楼板板厚还有其他一系列国家强制性规范，司法实践中也存在楼板板厚问题引发的房屋质量法律纠纷，不在本文的讨论范围之内）。

但需要强调的是：尽管《住宅设计规范》对于室内净高规定得比较具体，但该标准为最低标准，低于该标准，当然属于质量问题；如果购房人和开发企业约定的层高标准高于该标准，则应按合同约定的标准履行。（相关案例参见《连云港锦绣香江置业有限公司与朱迪商品房销售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书》江苏省高级人民法院（2014）苏审二民申字第370号）

二、房屋层高不足的原因分析
    司法实践中遇到的层高不足通常有如下几种原因：

1、设计变更。房建项目取得《施工许可证》之前，需要由施工图审查机构对设计单位设计的施工图进行审查，确保施工图符合国家强制性建筑规范，按前文所述，层高也是审查要点之一，施工单位应该按照经过审查的施工图进行施工。施工过程中，如果开发商对层高进行变更，也应当由设计单位出具设计变更图，报送审图机构进行变更审查方能用于施工。

2、施工问题。通常来说，一般情况下的施工误差不会明显影响层高，根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015，建筑施工规范允许层高误差±10毫米，超过该限度，则不符合验收规范。当然，如果施工单位出于偷工减料、降低成本的考虑有意为之，则另当别论，但从另一方面来说，如果没有和开发商的“默契”，施工企业一般不太敢如此操作，因为层高不是隐蔽工程，如果有层高缩水，开发商在整体验收和分户验收过程中只要稍加注意就会发现问题，而且一旦被发现层高缩水，又无法采取补救措施，所以是施工单位私自降低层高的可能性并不大。

3、开发商宣传不实。高层高通常是作为高品质小区的一个重要的标志，尤其是商业和办公用房，层高与房价更是紧密相连，开发商常常把高层高作为房屋的卖点之一。在司法实践中所出现的层高缩水问题，绝大多数是开发商隐瞒真实审批情况，宣传不实，其后不能兑现承诺或者出于成本的考虑，未经设计变更的法定程序，私自要求施工单位降低层高。

三、房屋层高不足的救济路径

1、购房人是否享有退房的权利？

笔者认为：一方面，可以基于购房合同的约定享有退房的权利。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“ 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”该《办法》对于设计变更通知的时间及相应的后果进行了规定，但并未明确规定如果开发企业没有进行通知的法律后果。这个问题在住建部2015年版《商品房买卖合同（预售）示范文本》中作了相应的考虑，“第三条 商品房基本情况 该商品房层高为    米”，“第十五条 设计变更“(一)双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；……”同时，该示范文本第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”该条款则实质性地保障了购房人的相关权利。所以，如果购房人签订了正式的《商品房买卖合同》，同时明确约定了层高，如果开发商在施工过程中因设计变更而降低层高，购房人在没有收到通知的情况下，是享有解除合同，也就是退房的权利的。

从另一方面来说，可以基于法律的规定享有退房的权利。如前文所述，层高缩水，不太可能进行物理性状的修复，如果层高低于《住宅设计规范》的强制性规定，则显然该商品房屋属于严重质量问题，购房人可根据《合同法》第一百一十一条的有关规定请求退房。如果层高未能达到购房合同所约定的标准，但能满足《住宅设计规范》的强制性规定，法院能否支持购房人的退房请求，法官享有一定的自由裁量权。笔者认为，可以参照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于房屋面积缩水的有关规定，如层高缩水超过3%，则应赋予购房人退房的权利。司法判例中，法官往往引用《合同法》第九十四条的规定，认定不能实现合同目的，构成根本违约而支持解除合同。（相关案例参见《连云港锦绣香江置业有限公司与朱迪商品房销售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书》江苏省高级人民法院（2014）苏审二民申字第370号）

2、购房人能否以欺诈为由撤销购房合同？

实践中，有购房人向法院主张，开发商在销售是对外宣传房屋层高为XX厘米，但实际交房后，房屋层高缩水为XX厘米，开发商订立购房合同时存在欺诈，以此为由依据《合同法》的有关规定主张撤销购房合同。笔者认为，以开发商欺诈销售为由主张撤销购房合同以达到退房目的的路径存在较大风险。其一，如果在购房合同中约定了房屋层高，交房时层高缩水，则依前文所述，购房人可依合同约定享有退房权利，也没有必要以欺诈为由主张撤销合同；其二，如果在购房合同中没有约定层高，购房人主张开发商的故意隐瞒或虚报层高使购房人陷入错误认识，从而订立购房合同应予撤销，司法实践中，在没有充分证据证明的情况下获得支持的可能性较小。

3、购房人能否主张损失赔偿？

如果购房人对层高缩水的状态能够接受，不打算退房的情况下，依据《合同法》第一百一十一条的规定，以违约为由向开发商主张赔偿通常会得到法院的支持。如何来确定购房人的损失，判定开发商的赔偿责任，司法实践中各地法院做法不一，有几种具有代表性的做法：（一）参照房屋面积缩水的司法解释进行处理；（二）按净高缩水比例进行赔偿；（三）以相应的缩水工程造价及利息为标准或进行造价司法鉴定；（四）法官向当地权威建筑设计单位专业人士咨询或直接酌定。

此外，值得一提的是，开发商认为购房人收房时并未对层高问题提出异议，主张购房人其后无权主张权利的意见不会得到法院支持。（参见《再审申请人张辉与被申请人大连亿达发展有限公司商品房销售合同纠纷一案民事裁定书》辽宁省高级人民法院 再审 （2014）辽审四民申字第717号）